En el mundo de la planificación urbana y desarrollo inmobiliario, los términos de suelo urbano y suelo urbanizable suelen generar confusión, pero entender sus diferencias es importante para comprender cómo nuestras ciudades crecen y se desarrollan.
Definición de suelo urbano
El concepto de suelo urbano hace referencia a las áreas que ya están urbanizadas y cuentan con la infraestructura y servicios necesarios para el desarrollo urbano. Estas zonas incluyen calles pavimentadas, redes de electricidad, agua potable, alcantarillado y otros servicios públicos esenciales.
En general, el suelo urbano está destinado para la construcción de edificaciones y su uso puede ser comercial, residencial o industrial, dependiendo de las regulaciones y planos urbanísticos vigentes.
Tipos de suelos urbanos
Estas áreas se pueden dividir en dos subcategorías:
Suelo urbano consolidado
Esta categoría abarca todos los terrenos que se consideran solares y que han sido urbanizados de acuerdo con el plan urbanístico, lo que permite la concesión de una licencia y la edificación sin necesidad de ceder terrenos.
No obstante, es importante tener en cuenta que si un terreno es sometido a actuaciones de transformación urbanística por parte del plan general, puede perder su condición de suelo urbano consolidado.
Por lo tanto, es esencial recopilar toda la información relacionada con los posibles impactos en cada solar de cara al futuro, con el fin de evitar regulaciones que afecten a la construcción en dichas zonas.
Suelo urbano no consolidados
Se refiere a todos aquellos suelos que no han logrado alcanzar de manera definitiva el sistema de espacios libres públicos y espacios parcelados.
Pueden tratarse de áreas que nunca han sido completamente incorporadas a la ordenación del suelo urbano, como periferias o sitios vacíos, urbanísticamente hablando, o de zonas urbanas que han quedado obsoletas y requieren un nuevo proceso de urbanización.
En estas situaciones, se requiere una reorganización completa mediante la creación de nuevos trazados de calles y la identificación de nuevas áreas de construcción y sus características edificantes, según el plan de ordenación urbanística municipal.
Definición Suelo urbanizable
Por otra parte, el término de suelo urbanizable se refiere a aquellas zonas que, en el planeamiento general de cada municipio, se consideran adecuado para ser urbanos, es decir, no están urbanizados, pero sí se pueden en un futuro.
Tipos de suelos urbanizables
Al igual que los suelos urbanos, las áreas urbanizables se pueden dividir en otras subcategorías, siendo estas:
Suelos urbanos sectorizados
También conocidos como programados o delimitados por sectores, que hacen referencia a aquellas zonas que el plan de ordenación urbanística indica como interés para la ciudad.
Este plan lo divide en diferentes áreas para que puedan ser utilizadas en proyectos de desarrollo urbano, por lo tanto, este terreno debe ser urbanizado e incluido en el plan de acción del ayuntamiento. Esto implica un compromiso oficial del ayuntamiento de llevar a cabo un proceso de transformación durante un periodo determinado.
De esta manera, el ayuntamiento está obligado a proceder con cualquier propuesta de urbanización del suelo promovida por otros actores que cumplan con las regulaciones establecidas por el plan general.
Suelo urbanizable no sectorizado
Son aquellas áreas para las cuales el plan de ordenación urbanística solo indica su aptitud para la urbanización en circunstancias específicas. En estos suelos, el ayuntamiento no tiene la obligación de comprometerse a desarrollar su urbanización, aunque es posible promoverla.
No obstante, en ese escenario, el ayuntamiento tendría la capacidad de actuar de acuerdo a los criterios de oportunidad, establecer condiciones adicionales y convocar concursos entre diversos actores para su desarrollo urbanístico. Además, ante una modificación del plan de acción del ayuntamiento, estas zonas pueden categorizarse como suelo urbanizable sectorizado.
Principales diferencias entre suelo urbano y suelo urbanizable
El suelo urbano y suelo urbanizable son dos categorías fundamentales en la planificación de y desarrollo de las áreas urbanas. Cada uno de ellos posee características distintas que determinan su uso y potencial para la construcción de infraestructuras y edificaciones.
Una de las principales diferencias entre estos dos conceptos es que el suelo urbano son aquellas zonas que ya cuentan con todos los elementos necesarios para realizar actividades urbanas, como farolas, aceras, y carreteras, mientras que las áreas urbanizables no disponen de estas infraestructuras y están destinadas para su urbanización en un futuro.
La otra principal desemejanza es la posibilidad de construcción, siendo posible en los suelos urbanos, con las licencias que sean oportunas. A diferencia de estos, en los suelos no urbanizables es necesario que se categoricen como urbanizables para realizar edificaciones urbanas o comerciales.
En resumen, tanto el suelo urbano como el urbanizable, a pesar de sus diferencias, son imprescindibles en los planes de desarrollo de las ciudades. Desde GeslawBrokers te ayudamos a comprender estos términos, ya que ayuda a contribuir de manera más informada y activa a la construcción de nuevas edificaciones, ya sean comerciales o urbanas, sostenibles en un entorno próspero para las generaciones venideras.